Création SCI

Louer une pièce de son logement

Il est possible de louer une partie de sa résidence principale en profitant d’une absence totale d’imposition de ces revenus fonciers.

Pièce à louer dans sa résidence principale

Le propriétaire de sa résidence principale a la possibilité d’en louer une pièce, une chambre, en prévoyant un accès à :
- une salle d’eau ou salle de bains,
- des toilettes,
- la cuisine.
Bien évidemment, la chambre peut comprendre ces équipements (salle d’eau intégrée, avec WC, coin cuisine dans la pièce même).

Pour entrer dans le cadre d’une défiscalisation des loyers :
- l’habitation détenue par le bailleur doit constituer sa propre résidence principale (rendant impossible la location défiscalisée d’un bien immobilier destiné à la location, ou encore d’une résidence secondaire),
- la pièce louée doit également être la résidence principale du locataire (écartant la possibilité de location de courte durée).

En conséquence, un véritable bail doit être rédigé, en utilisant un bail de location meublée d’une durée de :
- 1 an au minimum (renouvelable donc),
- avec la possibilité d’une durée de 9 mois si le locataire est étudiant.

Non imposition des loyers

Cette organisation, qui tend à inciter les propriétaires, dont les enfants ont quitté le domicile familial le plus souvent, à louer à un prix modéré un logement à des étudiants ou jeunes travailleurs, s’accompagne d’un dispositif fiscal particulièrement avantageux : la non fiscalisation de l’intégralité des loyers.

En contrepartie, les charges engagées pour ces locations ne sont pas déductibles (pas de possibilité de déduire fiscalement des travaux ou des charges d’entretien, des impôts et taxes...). En revanche, les charges locatives sont récupérables auprès des locataires.

Cette défiscalisation totale est liée au respect des conditions suivantes. Lorsque ces conditions ne sont pas respectées, les loyers de ces meublés deviennent imposables dans leur intégralité.

Conditions pour permettre cette location défiscalisée

Qualité du logement

Comme toute location meublée, la chambre louée doit répondre aux conditions de salubrité prévues par la loi :
- dimension minimum de 9m², avec un volume habitable de 20m3 (soit une hauteur sous-plafond moyenne de 2,20 mètres),
- au moins une ouverture sur l’extérieur,
- électricité aux normes...

En ce qui concerne les meubles, ils doivent être suffisants pour permettre l’occupation immédiate du logement, et l’on peut se référer à la loi Alur qui liste les équipements indispensables dans une location meublée.

Loyer maximum

Une condition de loyer limite le montant des revenus attendus par chambre louée. Le loyer maximum est fixé par mètre carré, sous-entendu loi Carrez en cas de litige. Ce loyer est entendu charges non comprises, le montant de ces charges additionnelles devant pouvoir être quant à lui justifié par un prorata des charges locatives globales de la résidence principale du bailleur.

Le loyer maximum annuel par mètre carré s’élève à :
- 184 euros en Ile-de-France, soit un louer annuel de 2.200 euros pour une chambre de 12m² à Paris (correspondant à un loyer de 184 euros par mois, puisque le nombre de mètres carrés choisi dans cet exemple correspond au nombre de mois de location),
- 134 euros dans les autres régions.


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