Création SCI

Actifs imposables à ISF

L’associé d’une société civile immobilière imposable à l’ISF doit déclarer l’actif net de la société.

Actif net d’une SCI

Le montant de l’actif net d’une SCI correspond à la différence entre ses actifs et son passif.

Certes, une règle comptable veut que l’actif d’un bilan soit toujours égal au passif. Mais :
- d’une part, actif et passif s’équilibrent grâce à l’inscription du résultat de l’exercice au passif,
- d’autre part à l’actif est indiqué la valeur comptable des immeubles (valeur d’acquisition) et non la valeur de marché, c’est à dire la valeur potentielle de vente de ces immeubles à la date de clôture.

Ainsi, la valeur d’actif net d’une société civile immobilière est égale à la différence entre :

  • ACTIFS
    • La valeur de marché des immeubles à la date de clôture, en se référant au marché immobilier (prix de transactions récentes pour des biens équivalents, prix du mètre carré, utilisation d’un indice annuel de hausse des prix, de l’indice des notaires...) : notre article calcul de l’ISF précise ces modes d’évaluation de parts sociales.
    • Les liquidités et les placements effectués par la société. Inutile donc de conserver des bénéfices au sein de la société dans le but d’échapper à l’ISF en ne se versant pas de dividendes, indirectement que cette trésorerie reste dans la société ou qu’elle soit versée aux associés ne change rien au montant de l’impôt à payer (valable aussi bien pour l’impôt sur le revenu que pour l’ISF, avec une exception à noter pour la SCI relavant de l’IS).
    • Toutes les créances inscrites dans l’actif circulant.
  • PASSIF
    • Les emprunts : le capital restant dû des emprunts en cours à la date de clôture diminue la valeur de l’actif net d’une société civile immobilière.
    • Plus généralement, toutes les dettes de la SCI sont à déduire de l’actif net.
    • Les comptes courants d’associés sont inclus dans ces dettes. Ainsi, si les associés ont apporté, en plus du capital, 100.000 euros à leur SCI pour lui permettre d’acquérir un immeuble évalué 100.000 euros, l’actif net de la société est nul.

Sur cet actif net, un pourcentage de décote peut être appliqué pour donner la valeur entrant dans le barème de calcul de l’ISF, cette décote se justifiant lorsque les parts sociales sont peu liquides.

Imposition du compte courant personnel

Si les comptes courants d’associés sont des dettes sociales qui viennent diminuer la valeur d’actif net des parts et donc le montant à déclarer à l’ISF, le contribuable qui possède un compte courant dans une SCI doit l’ajouter à son patrimoine imposable.

Ainsi, dans notre exemple précédent, si l’un des associés possède un compte courant de 50.000 euros, il devra déclarer à l’ISF :
- des parts sociales évaluées à 0 euro, en raison d’un total des comptes courants au moins égal à la valeur d’actif brut,
- un compte courant de 50.000 euros.

En conclusion, les comptes courants n’ont aucune incidence sur le montant de l’ISF. Conserver un compte courant au sein d’une société civile immobilière, quitte à verser les bénéfices sociaux à tous les associés plutôt que de rembourser cette dette prioritairement, ne permet en aucune façon un avantage fiscal en matière d’ISF (mais permet en revanche à des parents d’avantager leurs enfants dans une SCI familiale).


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