Création SCI

Résidence principale et ISF

La résidence principale d’un contribuable peut être détenue par une société civile immobilière, cas particulier qui fait l’objet d’un dossier complet sur ce site.

Dans cet article, il s’agit de préciser les particularités de cette détention sur les modalités d’imposition à l’ISF.

Déclaration des parts et non de l’immeuble

Les immeubles d’un contribuable soumis à l’ISF, et notamment sa résidence principale, sont à déclarer dans l’annexe 1 de la déclaration fiscale à établir chaque année.

En revanche, dans le cas où cet immeuble est détenu par une société civile immobilière, ce sont les parts de cette SCI que détient ce contribuable qui sont à déclarer, et ce dans l’annexe récapitulant l’ensemble de ses droits sociaux et valeurs mobilières participant à son patrimoine.

Les parts à déclarer sont celles du contribuable, de son conjoint, et de ses enfants mineurs. Les parts d’un enfant majeur, même si celui-ci est rattaché au foyer fiscal de ses parents pour le calcul de l’IRPP (l’impôt sur le revenu), ne sont pas à inclure sur cette déclaration d’ISF.

La valeur des parts est à estimer au 1er janvier de l’année de déclaration. Ainsi, dans la déclaration d’ISF 2015, c’est la valeur de ces parts au 1er janvier 2015 qui est à reporter dans cet état de son patrimoine imposable.

Abattement de 30%

L’immeuble déclaré à l’ISF comme constituant la résidence principale des contribuables bénéficie d’un abattement de 30%, contrairement aux autres immeubles composant leur patrimoine : immeubles locatifs et résidences secondaires.

Aussi, on comprend mieux l’incidence d’une "erreur" sur le mode de déclaration des parts sociales de la société civile immobilière qui détient cet immeuble : si ce sont des parts sociales qui s’ajoutent au patrimoine, celles-ci ne profitent alors pas de l’abattement de 30% !

Même si cette SCI est transparente, les parts sont à déclarer dans l’annexe correspondante, sans permettre l’abattement prévu pour la RP (résidence principale). Une SCI même imposable à l’IR n’est pas une société d’attribution, l’article 1655 ter du CGI élargissant l’application de l’abattement de la RP aux sociétés d’attribution.

Cette distinction a été soulignée par qui une décision de la Cour de Pau (arrêt en appel du 28/02/2014). Une société d’attribution permet à chaque associé de rester propriétaire de son logement, ce logement correspondant exactement à son nombre de parts. A l’inverse, une SCI détient un patrimoine et celui-ci appartient donc à la société, chaque associé étant propriétaire d’un nombre de parts qui ne correspond aucunement à un lot particulier, à un immeuble précisément... La SCI est une société de gestion. A ce titre, ses parts n’entrent jamais dans le champ d’application de l’abattement de 30% de l’ISF.

Décote pour illiquidité

Toutefois, sur toute part de société civile immobilière, il est possible d’appliquer une décote pour tenir compte de l’illiquidité de ces parts. Par conséquent, le montant de cette décote augmentera avec le nombre d’associés, plus la participation étant faible et l’immeuble détenu par de nombreux associés, plus la cession des parts correspondantes étant complexe.

Pourtant, la décote de 20% généralement invoquée est-elle réellement compatible avec une résidence principale détenue par la SCI constituée entre deux conjoints ? En effet, si le bien est occupé et que leurs parts sont moins facilement cessibles que l’immeuble en l’absence de société, ce sont les contribuables eux-mêmes qui ont organisé cette situation. Lorsqu’un bail locatif est conclu, il est normal d’appliquer une décote sur l’immeuble concerné, mais qu’en est-il lorsque ce bail s’applique à la RP détenue sans autres associés ? D’une façon générale, en matière d’ISF comme pour toute autre imposition, attention aux montages qui frôlent l’abus de droit.

Ajouter les comptes courants des associés

Si la constitution de la société civile immobilière s’est accompagnée d’apports en compte courant par les associés pour financer l’acquisition de leur résidence principale, alors la valeur de leurs parts sera diminuée de cette dette figurant au passif de la société.

En matière d’ISF, un abattement sur la valeur estimée des parts pourra alors être appliqué comme précisé ci-dessus.

En revanche, les comptes courants des associés constituent des éléments personnels de leur patrimoine, à déclarer également à l’ISF. Or, cette fois, cette créance constitue un élément positif du patrimoine privé à déclarer pour sa valeur totale, sans décote possible (puisque les comptes courants sont des créances immédiatement exigibles).


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