Création SCI

Valeur immeuble

Un service public est mis en place pour permettre aux particuliers de déterminer la valeur fiscale d’un immeuble, pour établir une déclaration d’ISF, calculer des droits de donation, contester un redressement fiscal...

Valeur fiscale d’un immeuble

La valeur fiscale d’un immeuble est celle retenue pour calculer les prélèvements obligatoires basés sur la valeur d’un immeuble. Cette valeur fiscale est établie par un particulier en fonction :
- de la valeur de marché de ce bien immobilier,
- du rendement obtenu, de ses revenus fonciers, du résultat fiscal d’une société civile immobilière,
- de la valeur d’achat actualisée (comme proposé dans l’article de ce même dossier traitant de la valeur ISF de parts de SCI).

Nous détaillons notamment cette méthode d’évaluation pour des parts sociales de SCI.

Cette valeur fiscale est notamment indispensable pour :
- indiquer sur une déclaration d’ISF la valeur d’un immeuble,
- déclarer la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession,
- évaluer le montant d’une donation lorsque cette opération porte sur un bien immobilier ou des parts de société civile immobilière,
- répondre à une demande d’information du fisc (généralement une demande de dépôt de déclaration d’ISF)...

Informations détenues par l’administration fiscale

Les valeurs fiscales d’un immeuble déclarées au fisc sont vérifiées pour décider des redressements fiscaux à entreprendre. Aussi, l’administration fiscale se réfère à une base de données constituées grâce aux opérations immobilières précédemment déclarées. Toutes les transactions immobilières sont ainsi référencées par type de bien et localisation, et ces éléments de comparaison permettent de contrôler la valeur attribuée par un particulier à un immeuble dans le cadre d’une opération fiscale.

Au final :
- le particulier déclare sur la base des informations personnelles qu’il a réussi à regrouper,
- le fisc contrôle cette évaluation à partir de sa propre base de données,
- puis ces deux valeurs font éventuellement l’objet d’une contestation.
Pourquoi ne pas plutôt permettre aux particuliers d’accéder aux valorisations dont dispose le fisc ?

C’est cette logique qui est recherchée par l’ouverture d’un nouveau service sur le site impots.gouv.fr. Attention, cette nouvelle application ne sera fonctionnelle qu’à la fin de l’année 2013. Cependant, un décret en a déjà fixé le fonctionnement.

PATRIM Usagers

Patrim Usagers sera le nom de ce service accessible par tout particulier inscrit sur le site impôts.gouv. En effet, il sera nécessaire de s’identifier pour accéder à Patrim Usagers, et le site conservera en mémoire l’adresse IP (identification du poste informatique) et l’identité des contribuables qui l’ont consulté.

Les données disponibles par la direction générale des finances publiques seront accessibles pour un type de bien donné, dans un espace géographique précisé. Un tableau de résultats constituera une source supplémentaire de références pour déclarer la valeur fiscale d’un immeuble.

Cependant, pour éviter toute utilisation commerciale de ce service, un particulier ne disposera que de 50 consultations maximum par trimestre. Cette limite est parfaitement suffisante pour parvenir à obtenir toutes les informations nécessaires afin d’établir une déclaration fiscale. En revanche, elle empêchera les professionnels, des sites internet notamment, de dupliquer intégralement cette base dans le but d’une exploitation commerciale.

La source de cet article est le décret 2013-718 qui a fixé en août 2013 les grandes lignes de ce service public.

Inconvénient de cette valeur fiscale

La valeur vénale déterminée à partir d’une simple base de données, aussi complète soit-elle, ne peut être un moyen réellement professionnel d’évaluer un bien immobilier. C’est l’argument répété par... les professionnels de l’immobilier. En effet, difficile pour les agences immobilières et les notaires d’accepter que leurs évaluations immobilières, facturées comme il se doit, puissent être remplacées par une simple grille de prix.

Autre risque soulevé : celui d’une augmentation des contrôles fiscaux. Les particuliers ayant à leur disposition les mêmes informations que les contrôleurs du fisc, tout écart entre la valeur vénale déclarée par un particulier et celle qui résulterait de cet outil public Patrim Usagers deviendra suspect. Il en était de même auparavant bien sur, mais c’était au fisc de chercher l’origine de cet écart par des demandes d’information. Demain, ce sera au particulier de se justifier. Des courriers de demande d’information fiscale automatiques risquent donc de voir le jour.
Mais surtout, comment le particulier pourra-t-il demain témoigner de sa bonne foi ? Des pénalités pourront-elles plus facilement être demandées aux contribuables qui n’ont pas respecté les barèmes de Patrim Usagers ?



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