SCI et ISF non résidents

Les non-résidents français, de nationalité française ou étrangère, sont soumis à l’ISF en France sur la base notamment des biens immobiliers qu’ils détiennent sur le territoire.

ISF des non résidents

Les non-résidents peuvent être redevables de l’ISF en France. Cependant, ils n’ont pas à déclarer l’intégralité de leur patrimoine comme les résidents français. En effet, les non-résidents sont exonérés d’ISF sur les placements financiers réalisés en France et générant à ce titre des revenus de capitaux mobiliers.

Comptes courants non-résidents avant 2012

Avant 2012, et donc l’ISF 2011, les comptes courants de SCI détenus par les non-résidents étaient considérés comme des placements financiers par le fisc. Ils n’entraient donc pas dans la base de calcul de leur ISF.

Aussi, pour acquérir une résidence secondaire ou un immeuble locatif en France, il était conseillé aux non-résidents d’effectuer cette acquisition par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Le capital, fixé à une valeur très faible, était compensé par des apports en compte courant qui permettaient de financer à 100% l’achat de l’immeuble.

Au final, étant donné que la valeur d’actif de la société était compensé par une dette du même montant, les parts de la SCI avaient une valeur proche de leur valeur nominale. De leur côté, les comptes courants restaient exonérés d’ISF.

ISF des non-résidents depuis 2012

Depuis le 1er janvier 2012, les comptes courants des non résidents entrent dans leur assiette d’imposition de l’ISF.

Par conséquent, le montage consistant à créer une SCI financée par les comptes courants d’associés pour acquérir un immeuble en France n’est plus une solution pour les non-résidents dans le but d’échapper à l’ISF. En revanche, il faut noter que le choix entre apports en capital ou en compte courant reste une décision stratégique dans le cadre de toute création de SCI. Simplement, privilégier les apports en compte courant ne s’impose plus désormais pour les non-résidents. A l’inverse, le financement par un emprunt de leur acquisition leur permettra toujours de réduire la base de leur ISF, car l’emprunt constitue une dette déductible. Cependant, le montant du capital restant dû diminuera au fur et à mesure des remboursements, à moins de prévoir un emprunt in fine (qui trouve d’ailleurs tout son intérêt lorsque le taux d’emprunt est inférieur au taux d’imposition à l’ISF).

Enfin, les non-résidents qui avaient eu recours à ce montage pour investir en France sont devenus en 2012 imposables à l’ISF dès lors que le solde de leur compte courant dépasse le seuil d’imposition à l’ISF. Suite à cette modification fiscale, un professionnel prévoyait une chute des prix sur les biens haut de gamme, sur la Côte d’Azur en particulier, mais aussi à Paris. Il semble en effet assez complexe, pour un agent immobilier international, d’expliquer à ses clients que l’acquisition d’une demeure dans le sud de la France ou à Paris entraînera leur assujettissement à un impôt annuel basé justement sur le montant de leur investissement. Certes, quand on aime on ne compte pas. Mais quand on compte...