Création SCI

Option SCI pour TVA

Opter pour une imposition à la TVA est parfois possible, permettant alors à une SCI de récupérer la TVA sur ses achats (et sur des travaux déductibles).
En revanche, toutes les locations en peuvent pas être soumises à TVA.

Avantage imposition TVA

Une société civile immobilière soumise à TVA peut récupérer la TVA :
- sur ses frais généraux,
- sur des travaux déductibles.
Or le taux réduit de TVA sur les travaux ne s’applique pas toujours (non appliqué sur les travaux dans des locaux professionnels notamment) et ne s’appliquera certainement pas toujours, les réformes de la fiscalité étant évidemment imprévisibles... Aussi, ne plus entrer dans ses coûts que des charges hors taxes constitue pour une SCI un avantage indéniable.

Si une SCI imposable à TVA peut récupérer de la TVA, elle doit aussi en collecter sur ses loyers au taux de 19,60%. Autrement dit, cette SCI doit augmenter ses loyers de près de 20% par rapport aux autres bailleurs non soumis à TVA et offrant le même type de prestation ! L’option pour une imposition à TVA ne présente donc d’intérêt que si le locataire peut lui-même récupérer cette TVA payée sur ses loyers et ne considérer donc comme une charge que son loyer hors taxes.

Immeubles autorisant une option à TVA

L’option d’une SCI pour une imposition à TVA s’exerce immeuble par immeuble. Une SCI peut donc opter pour l’imposition à TVA d’une location tout en conservant hors du champ d’application de la TVA ses autres locations.

Tous les immeubles ne peuvent pas faire l’objet d’une imposition à TVA.

  • L’option pour la TVA ne concerne évidemment pas les locations obligatoirement soumises à TVA détaillées sur ce site (imposition de plein droit).
  • Les locations non soumises à TVA expressément lire ne peuvent pas opter pour la TVA.

Au final, seules les locations d’immeubles utilisés dans un cadre professionnel peuvent faire l’objet de l’option pour l’imposition à TVA.
Il s’agit :

  • des locaux commerciaux ou industriels dont la location est régie par un bail commercial,
  • des locaux professionnels dont la location est régie par un bail professionnel.

Démarches option TVA

L’option à l’imposition d’une SCI à la TVA doit être formulée auprès du service des entreprises du centre des impôts du siège social de la société. Il n’existe pas de formulaire spécial pour opter à la TVA. Il faut donc rédiger une lettre d’option indiquant la dénomination de la société, son numéro SIRET, la date de début d’imposition à TVA et le choix de la périodicité des déclarations de TVA (déclaration trimestrielle ou mensuelle). A cette lettre d’option doit être annexée une copie de l’intégralité du bail qui prévoit l’imposition à la TVA des loyers perçus par la SCI. Cette option pour l’imposition à la TVA doit être formulée auprès de l’administration fiscale au moins 15 jours avant la date choisie pour l’assujettissement à la TVA.

Le premier formulaire de déclaration de TVA (déclaration CA3) doit être téléchargé sur internet par le gérant. Ensuite, l’administration fiscale envoie avant chaque échéance au siège de la SCI le formulaire à compléter et à renvoyer accompagné du règlement de la TVA à payer (TVA collectée diminuée de la TVA déductible).

L’option à la TVA a une durée obligatoire de 10 années.



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  • 4 septembre 2015, par sam-14700

    Bonjour, je suis nouveau sur le forum que j’ai un peu parcouru, et je n’arrive pas à trouver une réponse précise et claire à ma question.
    Je vous expose mon projet : Je souhaite faire l’acquisition d’un immeuble ancien avec beaucoup de travaux. Il se compose de 2 emplacements avec vitrines (destinés donc à des sociétés, normalement assujetties à la TVA) avec travaux, de 2 logements (pour des particuliers – 1 habitable de suite, l’autre avec des travaux) et 2 à 3 dépendances à réhabiliter complètement (maçonnerie, toiture, intérieur... destinés à des logements pour des particuliers).

    J’ai actuellement une SCI inactive (coquille vide, mais pas en sommeil - à l’IS ou l’IR je ne sais plus pour le moment) soumise au régime de la TVA (cette SCI me servait à une certaine époque car j’avais acquis un magasin que je louais à mon entreprise – entreprise depuis arrêtée et local revendu, mais sans fermer la SCI).

    Mes questions sont les suivantes :
    Puis-je me servir de cette SCI pour faire l’acquisition de cet immeuble ?
    Les loyers des logements particuliers seront-ils soumis à la TVA ?
    Si non : Comment cela se passe-t-il ?
    Si oui : Comment peut-on faire pour qu’ils en soient exonérés ?

    Sinon existe-t-il un montage financier (parfaitement légal bien sûr) pour que les loyers des logements soient exonérés TVA, les loyers des emplacements commerciaux eux le soient et que je (la SCI) puisse récupérer la TVA (déduction) des gros travaux que j’aurai à faire ? (un monde idéal en somme !)

    Personnellement j’avais pensé au montage suivant, mais je ne sais pas s’il est réalisable et surtout légale (pour ne pas tomber sous coup d’abus de droit) :
    Passer ma SCI à l’IR, faire l’acquisition de l’immeuble avec et en garder uniquement la nue-propriété (pour des questions fiscales, en cas de revente plus tard...).
    Monter une société à l’IS (plutôt SAS ou SARL, pour une question d’imposition moindre) pour l’usufruit – et donc la gestion de l’ensemble (logement sans TVA, locaux commerciaux sous TVA et déduction de la TVA pour les travaux).
    Si cela n’est pas possible, monter 2 sociétés, toujours en usufruits (1 sous TVA pour les locaux commerciaux et l’autre en franchise de TVA pour les logements),

    Merci d’avance pour vos réponses.

  • 20 novembre 2014, par Popan56

    Je suis locataire de locaux professionnels. Le bailleur a décidé d’opter pour la TVA et m’a averti de cette option 14 mois après en me demandant de payera totalité de la TVA. Devait-il m’avertir de son option et selon quelles modalités. Est-il possible de contester sa demande ?

    • 20 novembre 2014

      Cette modification substantielle du contrat de bail ne peut pas vous être imposée sans votre accord, à moins que l’imposition à TVA était prévue dans une clause spécifique en attendant une échéance prévue à l’avance (ce qui est parfois la pratique en cas de changement de bail). Etes-vous de votre côté assujetti à TVA ?

  • 6 novembre 2014, par sci.chezeux

    Bonjour,
    Notre SCI a opté pour le régime IS (donc comptabilité, amortissement de l’immeuble...).
    Nous louons une partie de l’immeuble dans le cadre d’un bail commercial à une SARL avec donc application de TVA et d’autre part une autre partie de l’immeuble en appartements à usage d’habitation principale à des locataires personnes physiques sans application de TVA (et absence de TVA déductibles sur les charges et travaux inhérents à ces appartements).
    Que se passe t-il si sur une période courte nous louons en meublé un de ces appartements ?
    Sommes-nous contraints d’assujettir ces loyers meublés à la TVA ou pas, alors même que nous n’aurions déduit aucune TVA sur les charges habituelles et travaux de cet appartement ?
    merci de votre réponse

    • 7 novembre 2014

      Voir notre autre article indiquant les cas précis où une location meublée est soumise à TVA, ce qui, dans la pratique, est rarement le cas.

  • 7 mai 2013, par chrisville69

    Bonjour,

    Je fais la comptabilité d’une SCI qui loue à la fois un local à usage d’habitation et un local professionnel. Elle a opté pour la TVA pour le local professionnel.
    Les frais EDF et EAU sont payées par la SCI, il y a un seul compteur pour les deux locaux. Concernant la TVA, puis-je déduire une partie de la TVA(prorata de TVA en fonction de la superficie soumise ou non à tva) sur ces deux frais sachant qu’ils sont ensuite demandé au locataire ? Où dois-je comptabiliser ces frais ttc ?

    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

    • 15 mai 2013

      Vous pouvez répartir les charges de la SCI entre ces deux biens (notamment lorsque seules les charges attachées à 1 bien sont déductibles). Logiquement, il devrait donc en être de même concernant la TVA, mais je n’ai aucune certitude à ce sujet. Peut-être pourriez-vous contacter votre centre des impôts, auquel cas leur réponse serait très enrichissante pour ce forum. Merci d’avance.

  • 19 avril 2012, par etna

    Bonjour,
    les impôts m’ont conseillés de déclarer mon SCI comme suit : impôts sur le revenu Bénéfices industriels et commerciaux. Ma Sci consiste en une propriété comprenant deux Gîtes et un logement louer comme résidence principale. Me faudra-t’il remplir en plus du formulaire 2031 et ses petits frères 2033 A et B et C et D et E et F (d’où ma question précédente sur les amortissement, le formulaire 2072 ?
    Bien cordialement

    • 24 avril 2012

      Pour établir une comptabilité selon les règles des BIC, il est conseillé d’utiliser un logiciel comptable professionnel permettant d’éditer les documents légaux (Cerfa) imposés (or aucun pour une SCI soumise à l’IR), et éventuellement d’avoir recours à un expert-comptable.

  • 19 avril 2012, par etna

    Bonjour,
    il me semblait qu’il était interdit de demander de la tva sur un loyer pour un bail de résidence principale ? Est-ce correcte ?
    Je ne récupère la tva que sur la partie louée en gîte, mais pas sur le bâtiment louer en résidence principale à mon locataire.
    J’ai choisi l’imposition sur les revenus donc si j’ai bien compris inutile de calculer des amortissement sur les installations techniques, aménagements...
    Pouvez-vous me confirmer si je suis dans le juste ? Car les impôts mon transmis des formulaires 2033 B et D et dans le formulaire 2033 A apparaît aussi une colonne Amortissement-Provision.
    Sur la déclaration il me faut reporter que ce que votre logiciel fait apparaître en Bilan et en Résultat ?
    Bien cordialement
    et merci pour votre site qui m’apporte régulièrement toutes sortes de réponses.

    • 19 novembre 2012

      Un immeuble d’habitation ne peut effectivement pas être soumis à TVA.

  • 9 octobre 2011, par jupima00

    A parir de quel moment doit on commencer à effectuer une déclaration de TVA. La SCI est crée, les remières factures relatives aux travaux ont été enregistrées. Merci pour votre réponse

    • 10 octobre 2011

      Je ne comprends pas : votre SCI est-elle soumise à TVA ou a-t-elle opté pour une imposition à TVA (voir modalités de l’option dans l’article ci-dessus) ? Si tel est le cas, vous devez avoir reçu le formulaire de déclaration de TVA de votre SCI ; dans tous les cas, cette TVA doit alors être déclarée trimestriellement.

  • 5 septembre 2011

    Bonjour
    Une SCI qui opte pour l’assujettissement à la TVA doit t-’elle immobiliser à l’actif du bilan l’immeuble qu’elle achète pour son prix hors taxe ou son prix TTC ?

    Merci de votre information

    • 6 septembre 2011

      SCI soumise à l’IR ou à l’IS ? En effet, pour les SCI soumises à l’IR, étant donné que les amortissements ne sont pas déductibles, la valeur des immobilisations au bilan n’étant par ailleurs non publiée, il n’y a aucune correction à apporter à votre comptabilité.

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