Création SCI

Option pour l’IS Modalités et fiscalité

Une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu (IR) a la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans le cas de ce changement de fiscalité, la valeur comptable des immobilisations au jour de cette option a un impact sur le calcul des plus-values immobilières ultérieures (voir, parmi les inconvénients des SCI soumises à l’IS, le régime d’imposition des plus-values professionnelles comparativement au régime des plus-values des SCI transparentes).

Option pour l’IS

Les associés doivent décider à l’unanimité du changement de fiscalité d’une SCI. Le passage de l’IR à l’IS est irrévocable.

Le procès-verbal correspondant, indiquant notamment l’identité de tous les associés et la répartition du capital, doit être communiqué à l’administration fiscale dans les trois mois qui suivent la fin de l’exercice au titre duquel l’option est exercée. Pour un changement de fiscalité au 1er janvier, une AG doit donc être convoquée rapidement pour pouvoir transmettre au fisc le PV correspondant avant le 31 mars de la première année d’imposition à l’IS. Le centre des impôts enverra en retour à la SCI un récépissé.

Deux possibilités fiscales

Lors de cette option pour l’IS, une SCI dispose de deux possibilités fiscales prévues par l’article 202 ter, II du Code général des impôts :

  • Ou bien les plus-values sont imposées immédiatement, sur la base de la différence entre la valeur actuelle des immeubles (valeur de marché sous peine d’un redressement fiscal) et leur valeur d’acquisition,
  • Ou bien l’imposition de ces plus-values est reportée.

Dans ce second cas, si aucune plus-value n’est imposée au jour de l’option :
- chaque immeuble de la SCI est inscrit à l’actif du bilan pour sa valeur d’acquisition,
- les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis l’acquisition de cet immeuble si la SCI avait toujours été imposable à l’IS doivent être calculés rétroactivement et inscrits au bilan de la SCI. Ces amortissements viennent diminuer à l’actif la valeur d’origine de l’immeuble.

Amortissements des immeubles

Dans le cas où les plus-values ont été imposées lors de l’option pour l’IS, les immeubles sont amortis sur la base de leur valeur d’actif selon les règles comptables et fiscales en vigueur.

Dans le cas d’un report d’imposition, le plan d’amortissement qui aurait dû être pratiqué depuis l’acquisition de chaque immeuble si la SCI avait toujours été imposable à l’IS doit être poursuivi.

Calcul des plus-values en cas de cession

En cas de cession d’un immeuble, c’est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC) qui est soumise à l’impôt. Cette VNC est égale à la différence entre la valeur d’actif de l’immobilisation inscrite au bilan et la valeur des amortissements inscrits à l’actif.

Les amortissements pris en compte sont donc ceux pratiqués depuis le passage à l’IS augmentés (dans le cas d’un report des plus-values) de ceux qui auraient dû être pratiqués si la SCI avait été imposable à l’IS depuis la date d’acquisition de l’immeuble.

Ainsi, lorsque les associés décident du report de l’imposition des plus-values, les immeubles de la SCI ont une VNC plus faible du fait :
- de la valeur comptable des immobilisations fixée à leur valeur d’origine,
- d’amortissements plus importants que ceux réellement déduits depuis l’option pour l’IS (les amortissements qui auraient été déduits avant la date de l’option étant pris en compte).
Pour cette raison, en cas de cession ultérieure, le montant de la plus-value professionnelle imposable est plus important.



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  • 16 mars 2016, par Alex

    bonjour,

    Dans le cadre d’une SCI à l’ IS, comment sont comptabilisées les provisions sur charges versées par le locataire et encaissées par la SCI ?

    s’agit-il d’un produit imposable ?

    merci.

    • 17 mars 2016

      Il s’agit d’avances et acomptes, pas de produits, et l’écriture comptable est détaillé sur notre site Formation Logiciel Comptabilité.

  • 28 avril 2014, par cravo

    Bonjour,
    L’année dernière la SCI était une SCI imposé à IR avec un déficit important.
    Aujourd’hui elle est une sci à l’IS avec un bénéfice.
    La compta laisse apparaitre un report à nouveau négatif qui ne correspond pas à une fiscalité à l’IS, j’aimerai savoir qu’elle écriture je dois faire pour que le déficit antérieur reste à L’IR.
    merci

    • 28 avril 2014

      Vous n’avez aucune écriture particulière à passer, simplement ce report à nouveau négatif ne sera pas imputable sur le résultat fiscal à venir.
      Attention au retraitement des amortissements antérieurs, il y a plusieurs manières de procéder, et ce choix sera crucial quant à l’imposition future de la société à l’IS.

    • 29 avril 2014

      Pourriez vous expliquer les différentes manières de procéder et la plus avantageuse ?

      Je vous remercie par avance

    • 28 octobre 2015

      Bonjour,
      Je rencontre le même problème que Cravo. Pourriez-vous développer s’il vous plaît ? De plus, concernant le sort des déficits reportables, il me semble avoir lu dans un BOI que les déficits reportables non imputés tombent en non valeur et qu’ils devaient normalement être pris en compte par chaque membre de la société en proportion des droits de chacun !
      merci d’avance

  • 31 mars 2014, par Fabolarg

    Bonjour,

    Comment indique-t-on dans les status que le SCI est sous le regime de l’impôt sur les societés (IS) ?

    • 3 avril 2014

      On en fait l’option auprès de son centre des finances, voir les modalités détaillées sur ce site.

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