IS sur résidence secondaire

Détenir un bien immobilier en SCI pour le mettre à disposition de ses associés est une pratique courante. S’il s’agit d’une occupation à titre gratuit, cette société civile immobilière n’a alors pas de revenus et ne peut déduire aucune charge. Si le bien est détenu à titre onéreux alors la SCI devient imposable et chaque associé déclare alors des revenus imposables à l’impôt sur le revenu. Ce principe d’imposition est détaillée dans l’article opposant ces deux modes d’occupation du bien détenu par une SCI.

Aussi, la question de l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) ne se pose que lorsque le bien est loué, au moins occasionnellement.

Cas concernés par cette imposition à l’IS

Des articles de ce site étudient la possibilité d’acquérir un bien immobilier en SCI pour en réserver l’usage à ses associés :
– pour l’acquisition d’une résidence principale par des époux ou concubins,
– pour effectuer un achat partagé d’une résidence secondaire ou d’un pied à terre.

Or la location en meublé peut entraîner l’assujettissement d’une SCI à l’impôt sur les sociétés.

Et même si les associés ne paient aucun loyer à la société, il peut arriver que le bien détenu soit loué quelques semaines par an à des tiers, ne serait-ce que pour payer une partie des charges d’entretien. Ces quelques semaines de location d’une résidence secondaire ou d’un pied à terre peuvent là encore entraîner l’imposition à l’IS de la société.

Conséquences de l’IS

Les loyers encaissés seront imposés à l’IS au niveau de la société puis constitueront, s’ils sont distribués, des dividendes pour les associés. Les différences avec l’IR sont importantes mais si ces loyers sont faibles l’écart d’impôt restera faible.

En revanche, c’est l’imposition des associés qui habitent le bien de leur SCI à titre gratuit qui sera totalement modifiée. En effet, si l’ensemble des charges de la société deviendront déductibles, la contrepartie est l’imposition d’une part des loyers encaissés et d’autre part des loyers théoriques qui auraient dû être versés par les associés qui occupent l’immeuble gratuitement. En d’autres termes, sur la base de la valeur locative du bien, la SCI affichera un bénéfice fiscal égal à un an de loyer, indépendamment des loyers réellement versés par des tiers.

Au niveau des associés, les loyers que chacun aurait dû verser sont considérés comme des dividendes. Chaque associé de la SCI relevant de l’IS déclare donc (en revenus des capitaux mobiliers) :
– les dividendes réellement perçus par la SCI (mais si les périodes de locations à des tiers sont courtes, certainement ces produits ne couvriront pas l’ensemble des charges annuelles et le bénéfice distribuable sera nul),
– l’avantage obtenu sur la base de la valeur locative de l’immeuble et de sa durée d’occupation.

Comment éviter l’IS

Il faut reprendre notre article sur les conditions d’imposition à l’IS d’une SCI.

D’une façon générale, il est indispensable de bien distinguer les meubles et l’immeuble, aussi bien :
– Au niveau de leur propriété : les meubles doivent appartenir aux associés, en aucun cas ils ne doivent être apportés à la société ou constituer un achat déductible.
– Au moment de la location à titre onéreux : deux contrats distincts doivent alors être signés.

A noter que cette même difficulté se pose dans le cas particulier d’une résidence principale loué occasionnellement par une SCI.