Gestion d’une SCI

Une fois la société SCI constituée, son fonctionnement est assuré par le gérant. Nous consacrons un dossier spécial au "gérant de SCI", il s’agit ici de présenter globalement son rôle.

Les tâches de gestion au sein d’une SCI

Même dans une petite société civile familiale, il ne faut pas prendre à la légère le rôle de gérant. Au contraire, il est important de quantifier la charge de travail que représente cette fonction, qui d’ailleurs peut être rémunérée (comme nous l’étudions sur ce site).

Gestion locative

Cette première tâche n’existe pas dans les sociétés civiles immobilières dont le bien est occupé à titre gratuit, puisque aucun loyer n’est alors versé à la société.

En revanche, dès lors que la SCI détient un immeuble locatif, le gérant doit gérer ces locations :
– recherche locataire,
– gestion des charges d’entretien, des travaux, du paiement des taxes, des assurances,
– suivi des loyers et émission des quittances,
– représentation de la SCI en cas de litige avec le locataire...

Cette gestion locative peut bien évidemment être sous-traitée à un professionnel.

Gestion comptable de la société immobilière

La gestion comptable de la SCI comprend :
– en cours d’année la gestion des pièces comptables (relevés bancaires, chèques émis, loyers reçus...),
– en fin d’année la tenue d’une comptabilité et la présentation d’états financiers.

Nous proposons un logiciel comptable gratuit pour SCI, mais comme tout outil comptable celui-ci exige des connaissances. Aussi, parallèlement à cet outil, nos cours de comptabilité sont destinés à des débutants, et traitent en particulier de la gestion comptable d’une société civile immobilière. Dans tous les cas, établir cette comptabilité annuelle exige du temps.

Une fois encore, un professionnel, ici un expert-comptable, peut sous-traiter cette obligation comptable qui incombe au gérant, mais le coût d’une telle prestation limite encore la rentabilité de l’investissement immobilier réalisé via la SCI.

Déclarations fiscales

L’établissement des déclarations fiscales est plus ou moins complexe en fonction des options de la société :
– L’imposition à l’impôt sur le revenu demande de calculer chaque année le résultat fiscal de la société et la quote-part de bénéfice revenant à chaque associé.
– L’option pour l’impôt sur les sociétés entraîne l’établissement d’une liasse fiscale conformément aux règles des BIC.
– L’option pour l’imposition à la TVA oblige à déclarer trimestriellement le montant de la taxe collectée et déductible.
– L’imposition des associés à l’ISF suppose le suivi de la valeur de leurs parts sociales, et donc de celle des actifs de la société.

Gestion sociale

Il faut comprendre par gestion sociale l’obligation du gérant de convoquer les associés chaque année, pour leur demander d’approuver sa gestion et les états financiers annuels établis.

A cette occasion, les associés pourront également se prononcer sur des résolutions proposées par le gérant ou par eux-mêmes.

La tenue d’une assemblée annuelle demande :
– de convoquer les associés,
– de rédiger un rapport de gestion, de tenir l’assemblée, d’en rédiger le procès-verbal,
– de conserver au siège de la SCI les documents établis et de répondre à toutes les questions relatives à cette gestion.

Risques de la gérance

On peut déduire de l’ensemble des tâches qui incombent au gérant l’étendue de sa responsabilité. Le gérant court ainsi le risque de commettre une erreur, et d’engager ou bien la responsabilité de la société, ou bien sa responsabilité personnelle.

Ainsi, lors de la tenue d’une assemblée générale, le gérant peut avoir commis une erreur lors de la convocation des associés (délai de 15 jours non respecté par exemple). Dans ce cas, l’associé qui n’a pas participé à l’AG a la possibilité d’en demander l’annulation en justice.

Dans le cas d’une erreur sur le résultat fiscal de la société, par exemple en cas de déduction des amortissements dans une SCI transparente fiscalement, cette erreur se répercute sur le montant de l’impôt personnel de chaque associé.

Imaginons un problème juridique enfin, une démarche de constitution ou de modification des statuts qui n’aurait pas été effectuée pourrait engager l’avenir de la SCI et entraîner la répartition forcée de son patrimoine entre les associés.

En conclusion, la gérance d’une SCI ne peut s’accepter à la légère.

Répartition des pouvoirs entre gérant et associés

Le gérant associé a des devoirs, mais cela ne lui donne pas des droits supplémentaires par rapport aux autres associés.

Ainsi, tout gérant peut être révoqué par les autres associés à tout moment.

Les associés peuvent également demander durant l’année des informations financières au gérant, et, avant chaque AG, tous les documents nécessaires à la compréhension détaillée des états financiers à approuver.

Certaines décisions ne peuvent être prises par le gérant, mais exigent l’accord des associés à la majorité prévue dans les statuts.

En réalité, ce sont ces statuts qui donnent plus ou moins de pouvoirs au gérant, pas le statut de gérant en tant que tel. Les statuts peuvent ainsi prévoir que le gérant ne pourra pas être révoqué par les associés, comme ils peuvent imposer plusieurs gérants, ou un professionnel pour gérant non associé, ou encore l’obligation d’une approbation des comptes par un commissaire aux comptes...

C’est donc lors de la rédaction des statuts de la SCI (voir nos exemples) que les pouvoirs du gérant sont à détailler, et éventuellement à limiter.