Création SCI

Définition société civile immobilière SCI

La définition d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut consister à préciser les trois termes regroupés dans la désignation "SCI".

Une SCI est une Société

Pour acquérir un immeuble, des particuliers ont la possibilité :
- ou bien de signer personnellement l’acte d’acquisition : dans ce cas, s’ils sont plusieurs acheteurs, c’est le régime de l’indivision qui s’applique par défaut,
- ou bien de faire acquérir ce bien par la société qu’ils auront constituée préalablement et dont ils seront associés.

Ainsi, une SCI se substitue aux associés pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les avantages et inconvénients de la SCI sont présentés dans l’article suivant, aussi considérons uniquement ici les conséquences juridiques de la création de cette société.

Étant donné que c’est la SCI qui détient et gère les biens immobiliers acquis, ce ne sont plus les associés pris individuellement qui assurent la gestion de ces immeubles mais le gérant qu’ils ont désigné. Le gérant de la société, qui n’est pas obligatoirement associé d’ailleurs, a tous les pouvoirs pour représenter la société. Chaque année en revanche, il rend compte de sa gestion, présente les comptes sociaux, et les associés ont alors le droit d’exprimer leurs avis, d’imposer au gérant leurs décisions ou encore de le révoquer.

Le rôle du gérant et les pouvoirs des associés font l’objet de deux dossiers distincts accessibles depuis le menu principal du site. Cependant, il faut souligner l’importance des statuts d’une SCI dont les clauses spécifiques vont permettre d’aménager les règles légales pour s’adapter aux objectifs des associés. Ainsi, les pouvoirs du gérant peuvent être renforcés (gérant non révocable), il est possible de prévoir l’exclusion d’un associé, des parts sociales privilégiées qui percevront une plus grande part des bénéfices...

Définition d’une société Civile SCI

Une société civile se distingue d’une société commerciale par l’absence d’objet commercial. Ainsi, une SCI a pour objet d’acquérir et gérer des biens immobiliers par exemple, et non de réaliser des opérations d’achat-revente immobilières.

Or cette distinction est capitale :

  • Au niveau de la société : contrairement à une société commerciale qui relève des obligations comptables et fiscales de BIC, une SCI suit des règles beaucoup plus souples.
    Contrairement à une société commerciale qui doit tenir une comptabilité selon les règles des BIC, une SCI n’a pas une obligation formelle d’établir une comptabilité. Cependant, dans la pratique, la comptabilité d’une SCI est un outil essentiel pour son gérant afin de pouvoir rendre compte de sa gestion aux associés et établir les déclarations fiscales qui relèvent de sa responsabilité.
  • Au niveau des associés : ces derniers n’acquièrent pas la qualité de commerçant et n’ont pas de cotisations sociales à régler du fait de leur statut d’associé et/ou de gérant.
    En revanche la responsabilité des associés ne peut pas être limitée à leurs apports initiaux, comme dans une SARL ou une SAS par exemple. En effet, les associés sont responsables sur leurs biens propres des dettes de la SCI, de l’emprunt immobilier contracté notamment. Mais cela signifie également que la société pourra s’endetter facilement si les garanties personnelles des associés sont importantes et indépendamment des actifs de la société.

Gérer un patrimoine Immobilier

Le but des associés d’une SCI est généralement de gérer un patrimoine immobilier, mais une SCI peut très bien :
- ne posséder aucun patrimoine, comme dans le cas d’une SCI en sommeil,
- gérer (uniquement éventuellement) des liquidités : des actions, des placements de trésorerie,
- acquérir des meubles : pour meubler un appartement mis en location saisonnière, loué meublé... mais aussi dans le cadre de la gestion d’un bateau par exemple.

La société civile immobilière est une solution pour détenir à plusieurs un immeuble, comme l’indivision, la SCI est donc une alternative à l’indivision. Mais, avant d’étudier les intérêts d’une SCI, pourquoi vouloir échapper au régime de l’indivision ?

Quelques réponses :
- Dans le cadre de l’indivision, la gestion est confiée à l’ensemble des indivisaires, dans une SCI elle revient au gérant. D’un côté l’unanimité s’impose à tout moment, de l’autre mandat est donné au représentant légal de la société pour gérer l’immeuble détenu. Il en résulte une simplification de la gestion évidente.
- Les règles applicables à une indivision peuvent être aménagées par une convention d’indivision, mais celle-ci n’est jamais que temporaire. A l’inverse, les statuts d’une SCI s’imposent à ses associés durant toute la vie sociale tout en pouvant être modifiés à tout moment. Ainsi, pour gérer à long terme un bien immobilier, la SCI est peut-être préférable à l’indivision, en privilégiant dans les statuts la conservation du bien (familial le plus souvent) par l’ajout d’une clause d’agrément en particulier.
- La sortie d’une indivision peut être imposée par tout indivisaire aux autres indivisaires, entraînant éventuellement la cession du bien indivis. Au sein d’une société civile immobilière, le droit de retrait d’un associé (voir menu principal) est limité et permet aux autres associés de s’organiser pour racheter les parts sociales de l’associé sortant. D’une façon générale, la cession des parts d’une SCI (voir menu principal) est encadrée par la loi et éventuellement les statuts pour faciliter l’entrée et la sortie d’associés sans remettre en cause la détention du bien immobilier par la société.


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